不動産は、相続税評価の面で
現金より有利になりやすい
現金・預金は額面どおり評価されますが、不動産は市場価格そのものではなく、 税務上の評価方法に基づいて計算されます。
そのため、同じ資産規模でも、不動産で持っているほうが課税価格を抑えやすいケースがあります。
相続税対策では、この「評価差」をどう活かすかが非常に重要です。
Inheritance Planning / Real Estate
相続税対策は、
不動産の持ち方で差が出る
現金や預金は額面どおりに評価されますが、不動産は評価の考え方が異なります。
さらに、自宅の土地は最大80％、貸付事業用の土地は最大50％の減額特例が検討できる場合があり、
相続税対策では不動産の整理と活用が大きなポイントになります。
最大80％減額
自宅の敷地は、一定の要件を満たすと小規模宅地等の特例の対象となる場合があります。
最大50％減額
貸付事業用の敷地は、賃貸不動産の活用状況に応じて評価減を検討できる可能性があります。
現金より評価圧縮しやすい
不動産は相続税評価額の考え方が異なるため、資産の持ち方によって差が出やすいのが特徴です。
Why Real Estate
相続税対策で、
相続税対策で、
不動産が強い理由
相続対策では「何を持っているか」だけでなく、「どの形で持っているか」が重要です。 不動産は、現金・預金とは違う評価ルールがあるため、相続税対策の中心になりやすい資産です。
現金はそのまま1億円ですが、同じ1億円規模の資産でも、 不動産は相続税評価額がそれより低くなることがあります。
土地は路線価方式や倍率方式、建物は固定資産税評価額を基礎に評価されます。 さらに賃貸不動産であれば、貸家や貸家建付地として評価を考える場面もあり、 現金で保有している場合とは異なる視点で相続対策を組み立てることができます。
つまり、不動産は単に「残す資産」ではなく、 相続税評価を圧縮しやすく、納税や分割まで見据えて設計できる資産です。
APPLE HOUSEでは、節税だけを強調するのではなく、
不動産の評価・分割・活用・売却まで含めた現実的な相続準備をご提案します。
このような方に
- 相続税がどのくらいかかるのか早めに知りたい
- 現金より不動産のほうが有利なのか整理したい
- 自宅や土地を活かして相続税対策を考えたい
- 賃貸不動産の評価減を活かせるか見てほしい
- 納税資金の不足や売り急ぎを避けたい
- 相続でもめにくい資産構成にしたい
不動産は、相続税評価の面で
さらに特例で
80％・50％の減額余地
被相続人の居住用宅地は、一定の要件のもとで330㎡まで80％減額、 貸付事業用宅地等は200㎡まで50％減額の対象となる場合があります。
この差は大きく、相続税の試算や資産承継の方針に大きな影響を与えます。
Basic
まず押さえたい相続の基本
細かな制度をすべて覚えるより、判断の軸になる数字を先に押さえるほうが実務的です。
Base Deduction
3,000万円
+ 600万円 × 法定相続人
正味の遺産額がこの基礎控除額を超える場合、相続税の申告・納税の検討が必要になります。
Residence
330㎡まで
80%減額
一定の要件を満たす自宅の敷地は、小規模宅地等の特例の対象となる場合があります。
Rental Land
200㎡まで
50%減額
貸付事業用の敷地は、賃貸不動産の状況や要件に応じて評価減を検討できる場合があります。
Service
不動産を中心とした
不動産を中心とした
主な相続対策サポート
APPLE HOUSEは、不動産の専門性を活かし、評価整理から活用方針、売却・組み換えまで実務目線でご支援します。
01
相続財産の全体整理
ご家族構成、保有不動産、金融資産、借入状況を整理し、相続税が発生しそうかどうか、どこに課題があるかを見える化します。
02
土地・建物の評価確認
自宅、遊休地、収益不動産などを対象に、評価の考え方と実際の市場性の両方から資産の特性を整理します。
03
自宅の承継方針の整理
ご自宅は80％減額特例の検討余地が大きい重要資産です。居住継続や将来売却も含めて方針を検討します。
04
賃貸不動産の見直し
アパート・マンション・賃貸併用物件について、50％減額や貸家建付地評価の可能性も踏まえ、稼働状況と収益性を整理します。
05
納税資金対策
不動産比率が高い場合に起こりやすい資金不足に備え、どの資産を残し、どの資産を整理するかを事前に設計します。
06
売却・組み換え・専門家連携
相続前後の売却、資産の組み換え、名義や申告に関する論点について、必要に応じて税理士・司法書士などと連携して進めます。
Point
不動産を活かした相続対策の
不動産を活かした相続対策の
3つの考え方
節税だけでなく、引き継ぎやすさと実行しやすさまで含めて考えることで、対策はより現実的になります。
1. まず評価差を活かす
不動産は、現金のように額面どおりではなく、相続税評価のルールに基づいて計算されます。この評価差こそが、不動産を活用した相続税対策の出発点です。
2. 特例を優先して考える
自宅なら80％、貸付事業用の土地なら50％という大きな減額余地があります。どの土地が特例の検討対象になりうるかを早めに整理することが重要です。
3. 納税と分割まで設計する
相続税の申告・納税は原則10か月以内です。不動産を活かして評価を抑えつつ、納税資金や分割しやすさも同時に考えることが大切です。
Strategy
主な対策テーマ
実際のご相談では、自宅、収益不動産、遊休資産のどこに重点を置くかで進め方が変わります。
自宅をどう承継するか
自宅の土地は、一定の要件を満たすことで80％減額の対象となる可能性があります。相続税対策の中でも特に効果が大きいため、承継方針を早めに整理する価値があります。
賃貸不動産をどう扱うか
賃貸アパートやマンションは、建物評価や貸家建付地評価、さらに貸付事業用宅地等の50％減額が関わる可能性があります。収益性と税務の両面から総合判断が必要です。
遊休地・老朽不動産の見直し
使っていない土地や古い建物は、保有し続けるほど管理や税負担が重くなることがあります。相続前に売却や組み換えを検討することで、分割しやすさや納税資金の確保につながるケースがあります。
借入と資産構成の考え方
収益不動産や借入を含む資産構成は、見え方が複雑になりやすい分、早めの整理が重要です。資産価値・収益性・債務のバランスを確認しながら、将来に無理のない構成を検討します。
Caution
不動産による相続税対策で
不動産による相続税対策で
気をつけたいこと
大きなメリットがある一方で、特例や評価減には要件があります。強く打ち出しつつも、実務では個別確認が欠かせません。
特例には要件があります
80％・50％の減額は非常に大きいですが、取得する人、利用状況、保有継続、申告時の手続など、確認すべき要件があります。
空室や稼働状況も見られます
貸家建付地評価では賃貸割合の考え方が関わるため、物件の稼働状況は無視できません。数字だけでなく、実際に運営が成り立っているかも重要です。
相続後の管理負担を残さない
収益不動産や遠方不動産は、相続後に管理・修繕・空室対応の負担が発生します。税額だけでなく、その後の運用まで見据えて判断することが大切です。
申告期限から逆算して準備する
相続税の申告と納税は原則10か月以内です。相続発生後に慌てて動くよりも、早い段階で資産の全体像を整理しておくことで、選択肢の幅が大きく変わります。
Flow
ご相談の流れ
初回相談から実行支援まで、段階を踏んで進めます。
STEP 01
ヒアリング
ご家族構成、保有資産、現在のお悩みや将来のご希望をお伺いします。
STEP 02
資産整理
土地・建物・収益不動産・遊休資産などを整理し、評価差や特例検討の余地を可視化します。
STEP 03
対策案のご提案
80％・50％の特例可能性、保有継続、活用、売却、組み換えなど複数の方向性を比較しながらご説明します。
STEP 04
実行・連携
必要に応じて税理士・司法書士等と連携しながら、現実的な実行プランへつなげます。
FAQ
よくあるご質問
初回のご相談前によくいただく内容をまとめました。
現金より不動産のほうが相続税対策で有利ですか？
一般的には、不動産は現金と異なり相続税評価額の考え方があるため、課税価格を抑えやすいケースがあります。さらに特例が使えると差が大きくなることがあります。
80％や50％の減額はかなり大きいですが、本当に使えるのですか？
可能性はありますが、誰が取得するか、どのように使っている土地か、申告時の条件を満たすかなど、確認すべき要件があります。個別判断が必要です。
自宅や賃貸不動産は、相続前に見直したほうがいいですか？
はい。効果が大きい論点だからこそ、相続発生後ではなく、事前に整理しておくほうが選択肢は広がります。
税務申告までお願いできますか？
APPLE HOUSEでは不動産実務を中心にご支援し、税務申告や詳細な税務判断が必要な場合は、税理士などの専門家と連携して進めます。